chinakobe 2008-6-4 20:42
现阶段房地产行业投资感悟
对于一个已经被妖魔化的行业，正如在不同时间段的医疗卫生行业一般，是否值得关注与投资，每个人都会有自己的结论，不管是理性的或者是感性的。
当然，如果读者之前已经铁定了心不会再有分毫对这个“祸国殃民”般的行业的投资，那么，下文就可以让眼睛适当休息一会了，就此略过。
我们首先需要判断一个问题，房地产行业是否需要健康稳定发展，是否是一个充分竞争只要有足够的资本就能介入的行业？
这个答案无疑是肯定的。可是我们有太多的别有用心的社科学者和无良媒体人为了自己的出位，而将这个行业驳斥得体无完肤，最好是全行业所有企业长期亏损，房价越低越好，最好是比地价都便宜，也就是常说的面粉贵过面包。
在整个社会和舆论对房地产行业倾倒性地攻击下，不管是房地产企业现金流的岌岌可危、融资无门，还是在所谓的赈灾人道主义逼捐现实下的攀比、妥协、政治邀宠，在正反两面同时受到同一拨口水潮涌者的攻击。
在这么困难的时刻，一部分房地产企业迷失了方向，失去了曾经信誓旦旦的行业愿景的图腾；一部分投行们规避于行业中的企业判断，将之前的判断纷纷改弦易辙，以模糊的两可性报告糊弄卖方；一部分舞文弄墨的好事者们继续搬起石头看戏，而不在乎是不是会砸到自己的脚。
在这个艰难的时刻，或许有少数理性的人会思考，莫非在一个社会需求旺盛的行业，整个行业会因为资金链的枯竭而崩溃，甚或者干脆转房地产开发企业为公用事业类单位？
目前房价的高企，更多是源于地价的不断飙升，而地价在短期内的大幅度上扬则根本就是前期政策调控的失则，妄图使用土地供应量的压缩来限制房价的进一步上扬。
或许全世界的经济发展史上只有中国的部分官员能有这样的逻辑，如果这样的愿景能确实因此而实现，绝对是有能力拿诺贝尔经济学奖章了。
对于需求旺盛下的价格投机，最好的打击手段莫过于大量增加供给，不管是房价还是股价，莫过于此。
任何一个能有足够理智分析的经济学人都不难作出这样的判断，可是我们在过去的调控过程中看到的实际情况恰恰与之相反。
仅仅只是从信贷资金方面能否完全抑制由于供需失衡下的投机行为？这个措施不管从任何时刻都只能说是短暂的临时性措施。
归根到底的办法还是解决供给不足的矛盾，而绝对不是压制投资和减少需求。
压制投资实际上又进一步减少了市场上商品的供给，人为压制硬性需求和改善性需求也仍然是一时之策，这些购买力随时会因为资金开闸而汹涌释放。
扯了那么多宏观大道理，我再具体聊一聊在未来各方面都不确定的情况下的投资选择，还是那句话，如果感觉这个行业不值得投资，那么行业内的公司即使是再美，也不存在投资价值，这些见解的朋友可以继续略过。
我们先看一组数据，这些数据只统计北京、上海、深圳3个城市的万科、保利、金地、招商地的近期在售销售情况，并以此判断该公司在整个行业性市场低迷情况下的即时策略。以下销售比例均按套数计算。
北京万科：
四季花城，2008年3月29日、4月10日分两次批准销售，分别已售24.1％和18.8％。
假日风景，2008年2月27日获批销售，已售90.4％。
金隅万科城，2008年4月27日获批销售，已售27.3％。
北京招商地：
公园1872，2008年1月24日、4月26日两次获批销售，分别已售83.9％、50.8％。
北京金地：
格林小镇6，2008年2月28日批准销售，已售29％。
金地名京，2008年1月25日、2月2日、5月25日3批获批销售，分别已售97.4％、84.5％、1.8％。
上海万科：
燕南园，2008年1月12日，26.3％；3月16日，25％。
兰乔圣菲，2008年3月8日，100％。
阳光苑，2008年3月23日，77.3％。
蓝山小城，2008年3月22日，46.2％。
中林苑，2008年3月23日，100％；5月17日，32.2％。
四季花城，2008年3月23日，96.4％。
白马花园，2008年5月10日，65.6％。
上海招商地：
海德花园，2008年4月19日，45.7％。
上海金地：
格林郡，2008年2月23日，40.3％。
格林风范城，2008年2月10日，81.3％。
上海保利：
海上五月花二期，2008年4月24日，94.8％；2008年5月25日，31.6％。
西子湾城，2008年5月31日，4.3％。
西子湾城2，2008年5月8日，66.8％。
保利家园，2008年5月5日，72.1％。
深圳万科：
万科城，2008年3月14日，79.4％；4月16日，58.9％。
金域东郡，2008年3月19日，21.1％。
深圳金地：
梅陇镇，2008年2月21日，70％；4月10日，24.7％。
深圳招商地：
兰溪谷二期，2007年7月18日，24％。
依山郡，2007年4月18日，97.2％；10月23日，73.8％。
曦城，2007年12月27日，40.2％。
从销售时间和销售率来看，除了深圳招商地的成绩非常差之外，大部分项目销售进度还非常不错。
对于整个行业销售容量来说，2008年的整体萎缩或许是不用怀疑的，在这样的情况下，我们投资者更应当关注的是各个公司的市场占有率的增幅，这个或许比其他的数据相对更敏感。
古今多少事，尽付笑谈中，什么时候，我们才会冷静以局外人的位置去判断这个行业呢？