chinakobe 2008-6-2 19:29
房地产行业的投资机会之四
[font=宋体]中国的房价上扬过快，还有其更深层次的原因。[/font]
[font=宋体]在前些年的经济低谷期，中国政府为了刺激经济增长，对基础设施大量投资，造成了级差地租II的较快增值。[/font]
[font=宋体]基建投入尤其集中在各大经济发达地区，使这部分集聚着最活跃人口的区域级差地租I也水涨船高，而这部分人口也是最能感受到房价冲击及引导舆论走向的。[/font]
[font=宋体]在这样的现实情况下，即使是我国的GDP和百姓收入维持在原有水平，仍然会带来房价的不断攀高，更何况中国已经是全球最具有活力的每年保持两位数的经济增长。[/font]
[font=宋体]百姓收支结余成倍增长、全球资产价格的膨胀、投资理财思维的觉醒、改善生活的追求、流动性的泛滥等等，这些因素都同时作用于房价，怎能一两句话就能简单解释清楚房价的上扬？[/font]
[font=宋体]在一个充分竞争的行业，很难想象有企业能在完全的市场行为下获得脱离实际的暴利。[/font]
[font=宋体]垄断的源头在政府一端，我们怎么能将一切的暴利职责完全归咎于开发商？[/font]
[font=宋体]而开发商能很好的将其所遭遇的各项成本转嫁给最终购房者，而很多本该由政府解决的基本居住问题，却被全部推向市场化解决，这才是低收支盈余的购房者不能承受之痛。[/font]
[font=宋体]其中，如果一定要找到一个可以商榷的争议焦点，那必然是在开发商与地方政府之间的土地交易仍然存在着许多有违公开、公平、公正原则的灰色地带。[/font]
[font=宋体]这些并不是我们能够明确探讨和解决的问题，过多阐述并没有太多的必要。[/font]
[font=宋体]住房的保值和增值功能在公众眼中的觉醒，其最根本的原因还是级差地租的增长。[/font]
[font=宋体]只要中国的城市化进程仍然在加速，那么级差地租的提高将依然有极大的空间。[/font]
[font=宋体]另外，人民币相对美元甚至更是促进房价上扬的导火索，直接导致国际投资人大量购买人民币资产，而固定资产领域是重中之重。[/font]
[font=宋体]也就是说，只要城市化进程没有中止，人民币升值预期继续，我国的房价将很难回落到公众的心理预期区间。[/font]
[font=宋体]并且，区域经济发展不平衡更使核心区成为抢手货，表现为价格上的高举高打。也就是说，中国的房价在长远的趋势中，如果不考虑短期的波动，必然会一路走高。[/font]
[font=宋体]但房价的涨跌并不是主导企业利润率多少的因素。[/font]
[font=宋体]在任何一个竞争性行业，高利润率必将引导更多的企业进入，最后导致利润率被压缩，甚至行业平均利润率低于社会资产总体回报率，最终逼使过江龙式的企业退出这个市场，引起利润率回升到合理水平。[/font]
[font=宋体]即使是房价下挫了，从短期来说，大部分公司的当期会计表利润率大幅下降，甚至是亏损，必然也将表现为诸多企业对土地源头的争夺放缓，最终引起土地价格的下降。但从更大的时间周期而言，整个行业的平均利润率仍然将维持在一个相对合理的水平。[/font]
[font=宋体]土地作为房地产企业的生产资料，也是人类最基本的生产资料，在整个生产过程中，表现出较大的弹性，成为企业不合理暴利或微利的调节器，瞬间的价格或许会极高或极低。[/font]
[font=宋体][/font]
[font=宋体]纵观以上所述，在漫长的行业发展时间长河中，整个房地产行业与其他别的行业的经济规律并不会有什么不同。[/font]
[font=宋体]而给很多人的眼睛蒙上了迷雾的，只是因为安居对于人们心理的重要影响，并因此而赋予整个行业的些许政治和谐的属性。[/font]
[font=宋体]这层迷雾，对很多并不能拥有长足的和逻辑的思路判断整个行业发展的投资人，带来的影响或许是致命的。[/font]
[font=宋体]烟草业从社会舆论的构成而言，与房地产业有非常相似之处，不断调整的烟草税困扰着行业的同时，烟草健康诉讼浪潮的兴起更如噩梦般威胁到整个行业的存亡。[/font]
[font=宋体]自1964年美国发表第一份“吸烟有害健康”的报告以来，美国公民个人和各级政府与烟草公司的诉讼官司就接连不断，而且越来越大。[/font]
[font=宋体]2003年3月18日，美国联邦司法部对美国五大烟草公司提出起诉，诉讼要求联邦法院对菲利普·莫里斯、雷诺兹、罗利拉德、布朗与威廉逊、利吉特等五家大烟草公司处以高达2890亿美元的罚款，以惩罚他们近半个世纪以来一直用“欺骗性的”和“危险的”手法蒙骗消费者，特别是引诱未成年人吸烟，从而获得非法的巨额利润。[/font]
[font=宋体]这样天文数字的罚款额诉讼一旦落锤，对整个行业将是毁灭性的打击，全部烟草商都将不得不倒闭。[/font]
[font=宋体]美国烟草业与中国房地产业，不断的危机，不断高效的发展，多么的相似。[/font]
[font=宋体]也正因为此，投资者才能以相对更低的价格买到这些行业公司的股权。[/font]
[font=宋体]因为2003年的诉讼危机，菲利普·莫里斯的股价下挫到30美元附近，这是自2001年以来股价的最低谷，仅仅只过了1年多，股价就不断创下历史新高，在2005年10月18日，也就是诉讼日的17个月后，股价已经到达了75美元水平。[/font]
[font=宋体]这样的类比，对于我们以房地产公司的股权为投资标的的投资人而言，能有怎样的借鉴意义呢？[/font]
[font=宋体]我以前的文字已经明确，在市场较低的盈利预期下，买人实际盈利达成较高的公司股票，才能给我们带来更丰厚的收益。[/font]
[font=宋体]无疑，烟草税、健康诉讼、物业税、房价争议、政策调控都给市场的盈利预期人为调低了很多，而我们该做的就是在哀歌中奋力前行。[/font]
[font=宋体][/font]
[font=宋体]如果将自己换位为一个房地产人，我们会如何高效地发展公司？[/font]
[font=宋体]当有了一个清晰的思路之后，或许我们会更容易捕捉尚在海底蜇行的潜力公司。[/font]
[font=宋体]不管是人才的集聚，还是生产要素的堆积，京津唐、长三角、珠三角等核心城市圈都已经成为全球最具备活力的经济开发圈，而这无疑也是房地产业盛宴争夺首当其冲的区域。[/font]
[font=宋体]其次是成渝、长株潭等一级城市圈。[/font]
[font=宋体]在尚未具备足够能力时，集中火力于某一区域开发，对于开发资源的获得、建筑成本的物流、项目品牌的构成、经营人才的管理都会有极强的成本意义。[/font]
[font=宋体]从产业链的延展方面，如果我们能够有足够的能力通吃上下游，那么物价部门核算项目成本时，我们可以很方便地将项目利润适当转移到施工单位。[/font]
[font=宋体]当然，行业精细化、专业化发展，在大体上应当是未来的产业方向，所以这一点也是具有争议的。[/font]
[font=宋体]从短期的政策风险来说，较长的产业链具有一定的优势，但从精细管理来说，太长的产业链又是天生的跛足。[/font]
[font=宋体]另外，在项存货周转、融资手段、终端口碑、费用控制、人才流动等方面，我们都应当做到极尽可能的好。[/font]
[font=宋体]当上述条件都能同时具备时，该公司无疑是强大的王者，我们最该寻找的就是如此的王者。[/font]
[font=宋体]而实际上，即使是目前的房地产业的龙头万科，也依然存在很多不足之处。比如，在核心区域深耕力度不够，远不如曾经的顺驰以及合生；费用控制差于栖霞建设；建筑品质比不上中国海外等等。[/font]
[font=宋体]但我们必须认识到，完美是我们追求的方向，而现实中无法找到已经达到完美境界的事物。[/font]
[font=宋体]所以，不断补上自己的短板，不断拉开与竞争对手的优势距离的企业，更是我们追逐和关注的目标。[/font]
[font=黑体][size=5][color=#074389][size=4]以上是个人长期以来，对整个房地产行业的个人看法，或许有不成熟的地方，愿意聆听各位朋友不吝指点一二，方能期望更进寸许之长。[/size]
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[size=4]下面谈谈行业中我们必须重视的公司，这样的公司或许是我们的投资对象，也或许是投资目标的竞争对手。[/size]
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[size=4]000002，万科，提到中国的房地产行业，很难回避万科这个公司，万科也将成为中国企业管理的优秀典范，载入教科书案例分析。对于这个公司，我们实在是已经说过更多，包括以下提到的公司，很多资料网上都是公开的，关键是我们是否能够专注阅读各种资料，并汇集成自己的逻辑思路分析判断。[/size]
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[size=4]000024，招商地产，在林少斌的率领下，招商地产的发展势头有目共睹，02年的深圳份额还不及万科，03年迈出蛇口之后，当年就站在了万科的前头，04年再夺全深圳销售总量第一的宝座。公司的远景目标是以06年为基础，用5年时间，再造一个招商地产，从现在的市场情况看，提前完成已属必然。[/size]
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[size=4]000069，华侨城，独特的旅游地产开发模式，创造了属于自己的蓝海，避开了最激烈的竞争地带。[/size]
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[size=4]000042，深长城，保持上市以来持续性盈利记录的，经历过完整行业周期的，老牌房地产公司，96年之后未有任何股权融资记录，每年具有现金股利派发，完全通过自身的管理控制，稳健发展，如果能与资本市场有机结合，或将有更广阔的发展空间。[/size]
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[size=4]000046，泛海建设，卢志强的资本控制能力还是有其独到之处的，这个公司的未来还要依赖其个人魅力的不断施展。[/size]
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[size=4]000608，阳光股份，新加坡[font=宋体]Reco shine pte ltd成为大股东，带来了资金和管理、发展的经验，未来如何，大家拭目以待，或许将是突破性的跳跃[/font]。[/size]
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[size=4]000616，亿城股份，在大股东北京乾通的支持下，未来发展前景灿烂。[/size]
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[size=4]600048，保利地产，近几年发展最快的房地产公司，与保利集团的幕后支持、资本市场的最大限度的利用有密切关系，宋广菊也是一个相当不错的人物。[/size]
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[size=4]600246，万通地产，冯仑其人，个人并不欣赏，其海南撅金激流勇退后回京一手创建万通，并获得长足发展，证明还是有一定手段的。[/size]
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[size=4]600325，华发股份，在珠海地区拥有绝对的领导力，曾有珠海小万科的称谓。[/size]
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[size=4]600383，金地集团，在凌克的掌握下，“文科万科，理科金地”不胫而走。陈恳有一本很贵的书[font=宋体]《地产标杆：万科、金地5+2成功法则解码》或许可以帮助我们更好地理解行业内这两家龙头企业。[/font][/size]
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[size=4]600533，栖霞建设，区域集约利用得淋漓尽致的一个公司，陈兴汉稳健而保守，公司的未来或许需要更大前瞻性的魄力。[/size]
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[size=4]等等。。。。。。我一篇小文字不可能道尽天下沧桑，很多细节还需要朋友们自己把握。[/size]
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[size=4]我们在勤耕优秀房地产公司基本面资料的同时，必须考虑这个公司是否经历了一个完整的行业周期，有没经历过行业中最困难的时刻，没有痛过的就不知道避免再次受伤。[/size]
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[size=4]另外，我们还还必须尽可能分析一下失败的公司，为什么会失败，在失败之前，有什么可以感受的先期迹象，并引以为戒，成为预防今后继续踩地雷的功课。[/size]
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[size=4]比如深金田、深宝安、深中侨、琼珠江、兴业房产、黄埔房产、天津顺驰等等。[/size]
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[size=4]By 逍遥狂客[/size][/color][/size][/font]
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[[i] 本帖最后由 chinakobe 于 2008-6-2 19:31 编辑 [/i]]