chinakobe 2008-6-2 19:22
房地产行业的投资机会之一
[font=宋体]中国第一轮房地产热潮崩溃是局部性的，只发生在海南等少数地区。[/font]
[font=宋体]从海南开发大潮掀起后，目前在北京活跃的很多业内名角都发家并激流勇退于海南。[/font]
[font=宋体]其后，中国房地产市场逐渐步入了供需失衡的格局，那时候表现的是供大于求。[/font]
[font=宋体]在这样的市场环境下，曾经辉煌的老牌房地产公司如黄埔房产、兴业房产、深金田、深中侨、深宝安等步履维艰，但同样在如此恶劣的市场，可以看到万科、中海、招商地、金地、合生等公司从并不景气的大环境中日渐成熟、壮大。[/font]
[font=宋体]据下图显示，我国的房地产业供大于求至少持续了11年（1995～2005年），至2006年始步入供小于求的市场格局，至今不过1年半。[/font]
[url=http://blog.photo.sina.com.cn/showpic.html#url=http://static10.photo.sina.com.cn/orignal/591816b718414ef70ce29][font=宋体][img]http://static10.photo.sina.com.cn/bmiddle/591816b718414ef70ce29[/img][/font][/url]
[font=宋体]在可以预期的未来一段时间，这样的供需格局仍将继续相当长一段时间。[/font]
[font=宋体]尽管很多发达国家的房地产业或将继续衰退，尤其是受次按危机拖累下的美国。但当前的中国房地产市场，很难简单地使用全球行业周期进行研判。[/font]
[font=宋体]此前说过，中国的房地产面临可调与不可调两个需求因素的影响。[/font]
[font=宋体]中国日渐加快的城市化改造、经济发展不平衡带来的人口迁移、第三次人口高峰带来的人口红利等的需求是不可调控的，也占据了目前需求一方最重要的比例。[/font]
[font=宋体]由经济情况好转而改善居住条件的意愿，以及固定资产投资意愿才是可以适当调控的范畴。[/font]
[font=宋体]而实际上，真正投资性需求占据的比例并不是很大，因为这部分最终仍然流向刚性需求者。[/font]
[font=宋体]根据当代人口的生命经济活动，人口红利的强劲消费期将持续到2020年左右。[/font]
[font=宋体]日前胡锦涛提出建设“新四化”（工业化、城镇化、市场化、国际化），指出中国的城市化进程将从目前的43％快速提高到2020年的55％左右。[/font]
[font=宋体]经济发展不平衡、户籍制度、人文因素、条规障碍等，也是强制流动人口对经济发展相对较高地区的住宅需求的方面。[/font]
[font=宋体]所有的这些，都提供了整个行业良好、健康发展的基本保证。[/font]
[font=宋体]如果政府任由其失控发展，最终的整个行业或许会不得不面临硬性着陆的风险。[/font]
[font=宋体]而适当调控，并致力于调和供需双方的矛盾，促进市场和谐友好发展，将极大延长行业景气循环周期。[/font]
[font=宋体]政府和舆论不应当将本应由政府解决的经济适用房和廉租房也同时推给市场，寄望由完全商业化运行的企业公益性道德诉求解决。[/font]
[font=宋体]人们也应当降低自身的美好预期，不该奢望用低廉的居住成本仍然生活在昂贵的商业核心区。[/font]
[font=宋体]在如此的行业背景下，我们除了需要思考给我们带来的丰厚的投资机会，更该有政策、舆论危机下的行业不规则波动。[/font]
[font=宋体]危机的主要焦点在于高房价的原罪是否应当由行业开发商承担。[/font]
[font=宋体]对这个行业有所了解的朋友，大多很清楚高房价背后的灰色因素以及财税争夺、土地级差、供需矛盾、原料（土地）供应垄断等。[/font]
[font=宋体]中国是一个具有辽阔国土，并且区域经济发展极度失衡的国家，所以我们不能借用国际通行的房价收入比进行类比。[/font]
[font=宋体]我们不妨看看新疆、西藏这样的地区，房价收入比是怎样一个情况？[/font]
[font=宋体]某些专家常说香港的收入房价比如何如何，我想说，如果香港对内地的人口居留权完全放开，你认为目前的香港房价收入比会如何表现呢？[/font]
[font=宋体]明日继续。。。[/font]
[font=宋体]By 逍遥狂客[/font]