chinakobe 2008-5-29 15:28
集资自建房是历史的倒退
[color=blue]前阶段风闻广州放开集资自建房的政策口。[/color]
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[color=blue]曾经在群里简单提到过我的观点。[/color]
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[color=blue]这是标准的历史倒退。[/color]
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[color=blue]房地产是一个资金密集的行业，需要更多的专业化配套。[/color]
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[color=blue]并且，房子并不是造好了就可以交付使用不需要再打理的。[/color]
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[color=blue]我们还需要一个专业化的物业管理队伍。[/color]
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[color=blue]很多人始终坚持房地产是一个暴利的行业，这个话题暂且搁置不提。[/color]
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[color=blue]我们来看看万科的年报，仍然以广州为例。[/color]
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[color=blue]万科广州分公司，主营业务收入12.65亿元，净利润1.63亿元。净利润率12.89％。[/color]
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[color=blue]这个净利润率显然并不是非常的暴利。[/color]
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[color=blue]再让我们看看，这样的净利润率是在什么样的情况下获得的。[/color]
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[color=blue]1、品牌溢价。同等地段同样造价的住宅，万科相对其他小开放商存在溢价溢利。[/color]
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[color=blue]2、规模效应。房地产行业是一个典型的集约化产业，区域中，规模越大，原材料采购成本也越便宜。[/color]
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[color=blue]也就是说，如果换了其他的小开放商，在同样的建筑品质、设计品质、物管品质的情况下，绝对做不到万科这样的净利润率。[/color]
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[color=blue]作为小型开发商，其生存的要素就是前期的低成本获得的土地，或者相对于万科、保利、合生、富力等较差的建筑品质、设计品质和物管品质。[/color]
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[color=blue]那么，不管是个人还是单位的集资建房，除了对利润的需求可能是近乎于0，但是其他各方面的相关成本的相加，由于规模的限制，假设要维持较好的建筑和设计品质，势必导致成本远远高于大开放商。[/color]
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[color=blue]并且，万科的年报显示，万科物业的年经营实际上是亏损的，完全依靠开发这一块来弥补。[/color]
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[color=blue]集资建房的小区，未来的物业管理如何解决？[/color]
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[color=blue]再有最后一点，广东地区近年来的民工荒越发严重，人力成本的提高势在必然。[/color]
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[color=blue]小规模的集资建房，由于并不是业内人士，外聘的单位面积人力成本更加高昂。[/color]
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[color=blue]要解决能让集资建房人满意的结果只有一个，减少设计费用、降低建筑质量、忽视建筑监理、小区物管自治。[/color]
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[color=blue]再或者还有一条路，那就是政府或者单位无偿提供土地。[/color]
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[color=blue]这个在市场经济的今天，似乎很难出现。[/color]
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[color=blue]回到文题，集资建房，无疑是历史的倒退，与各行业的专业化、规模化发展明显相悖。[/color]