chinakobe 2008-5-29 15:27
房地产健康发展&经济房、廉租房体制设想
[font=宋体]作为关注了中国房地产市场十余年的投资者，一直想对这个行业说些自己的心里话。[/font]
[font=宋体]作为这个行业的消费者，我同样不希望房价高高在上；作为将房地产行业作为重点而长期布局的投资者，更希望所投资的行业和公司能长期健康发展，而不是捞一把就走。[/font]
[font=宋体]所以，我想，或许我们专注于房地产公司的投资者，才是更具有中性的、不偏不倚的意见。[/font]
[font=宋体]既没有某些经济学者的名望出位的需求，更没有各方对利益争执的强烈愿望。[/font]
[font=宋体]房地产，因为中国传统文化的秉承，而同时具有生活必备品和投资品的双重属性。[/font]
[font=宋体]一个没有房产的中国人，通常会被认为是没有根的漂泊者。[/font]
[font=宋体]因此，房产价格的波动对于国人的心理影响，将远大于其他国家和地区。[/font]
[font=宋体]房产价格比重中，土地价格占有了绝对重要的一块。[/font]
[font=宋体]许多无知的政府官员用行政性的限价令，对房价作出了人为的限定。[/font]
[font=宋体]殊不知，即便是这块土地囤积了许久，开发商一样存在着风险与收益并存的要素。[/font]
[font=宋体]假设土地获得之后，地价大幅跌了，你政府规令能仍然限制和保证其利润吗？[/font]
[font=宋体]正如同我们的股票投资一样，同样是风险、收益并存，如果你政府限定我如今买人的股票，2年之后的利润率只能是7％，却不能保证风险，但问这样的市场谁敢参与？[/font]
[font=宋体]更别提还存在着资金的时间成本了。[/font]
[font=宋体]该让市场说话的，就要让市场说话，而不是外行人的自说自话。[/font]
[font=宋体]土地的价格，才是政府应该严格控制的源头。[/font]
[font=宋体]而杜绝房地产开发过程中的灰色损耗，也是未来应当追踪的必然。[/font]
[font=宋体]另外，在需求方面，我们需要做的依然很多。[/font]
[font=宋体]先看经济适用房。[/font]
[font=宋体]首先，经济适用房面对的受者是中低收入人群，而不是投资客。[/font]
[font=宋体]所以，完全的产权似乎并不有太大的价值，使用权足够了。[/font]
[font=宋体]从这方面来说，如果经济适用房的拥有者，在未来收入提高想改善居住条件时候，政府当拥有优先购买权，并再次原价出售给申购者。[/font]
[font=宋体]购买的价格当以当初获得时候的价格一致，这里通涨因素与折旧因素正好大致相抵。[/font]
[font=宋体]另外，我根本无法想象，作为经济适用房，套内面积达120平有什么必要？中低收入者，居者有其屋才是最紧要的，75平左右，应该是已经相当丰足了。[/font]
[font=宋体]再看廉租房。[/font]
[font=宋体]廉租房是平抑房价的最有效的途径，可以明显抑制各类盲目的不得不为之的需求。[/font]
[font=宋体]具体方法方面，可以通过对开放商提取廉租房建设基金（下文简称建设基金）的形式设立相应法规。[/font]
[font=宋体]商品房面积90平以下者，可不收取相关建设基金。[/font]
[font=宋体]90平以上者，根据建筑面积递增，按比例递增的模式征收建设基金。[/font]
[font=宋体]对于别墅、高尔夫等奢侈性消费用地，可以增收惩罚性巨额建设基金。[/font]
[font=宋体]建设基金征收后，打入地方财政专用账户，直接通过地方划拨土地、市场公开招标承建的方式，建设专用廉租房小区。[/font]
[font=宋体]廉租房单元面积可以控制在50平左右，不求大而多，只求能维持基本合理的居住要求。[/font]
[font=宋体]同时配套出台廉租房申请资格标准，从严控制。[/font]
[font=宋体]仅仅上述意愿仍然还不够，更要从法律的严惩角度，加强该福利制度的廉洁和高效。[/font]
[font=宋体]一旦出现违规，要求主管部门一把手，甚至是地方主管该工作的市长离职，并接受调查。[/font]
[font=宋体]另外，在立体金融架构上，也当给于相应配套完善。[/font]
[font=宋体]经济房、廉租房的使用人（以家庭为单位），不得同时拥有其他房地产资源。同时严控其家庭资金的流动情况，一旦出现不符合申请标准，当责令立即退还移交政府。[/font]
[font=宋体]通过各种手段非法获得使用权，而又并未在福利产权内常住的，直接上社会诚信黑名单，其今后的一切金融活动收到严格限制。[/font]
[font=宋体]另外，由于居住对象的具体性决定了以低收入人群为整个区划布局的首要考虑点，无须配置停车位，但消防通道必须优先。同时，学校、菜场、公交等配套一定要跟上，尽可能降低入住居民的生活成本。[/font]
[font=宋体]等等。[/font]
[font=宋体]以上想法，零零碎碎，中午半小时仓促而成。[/font]
By 逍遥狂客